TTC Land (SCR) và bài toán dòng tiền trước tham vọng thâu tóm Tín Nghĩa - Á Châu

TTC Land tính chi nghìn tỷ thâu tóm Tín Nghĩa - Á Châu

Hội đồng quản trị Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HoSE: SCR) vừa thông qua chủ trương tham gia đấu giá 27,54 triệu cổ phần Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu (TNAC), tương ứng 51% vốn điều lệ do Tổng Công ty CP Tín Nghĩa (UPCoM: TID) sở hữu. Theo nghị quyết, giá khởi điểm của lô cổ phần là 36.350 đồng/cổ phần, tương ứng tổng giá trị hơn 1.001 tỷ đồng. Để tham gia đấu giá, TTC Land phải đặt trước hơn 200 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô cổ phần này từng được Tín Nghĩa chuyển nhượng cho Công ty CP May Tiến Phát theo hợp đồng ký vào tháng 1/2025. Tuy nhiên, đến tháng 4/2026, hai bên thống nhất chấm dứt giao dịch. Theo đó, Tín Nghĩa hoàn trả 689 tỷ đồng cho May Tiến Phát vào ngày 17/4, trong khi đối tác hoàn trả toàn bộ 27,54 triệu cổ phần TNAC vào ngày 24/4. Sau khi nhận lại số cổ phần trên, ngày 21/9/2026, Tín Nghĩa phê duyệt giá khởi điểm để tiếp tục chuyển nhượng thông qua đấu giá công khai. Mức giá hơn 1.001 tỷ đồng lần này cao hơn khoảng 312 tỷ đồng so với khoản tiền Tín Nghĩa từng hoàn trả cho May Tiến Phát. Tuy nhiên, hai khoản tiền có bản chất giao dịch khác nhau nên không thể trực tiếp coi phần chênh lệch là lợi nhuận chuyển nhượng.

Về phía TTC Land, doanh nghiệp đã tham gia đầu tư vào TNAC từ nhiều năm trước. Tháng 3/2020, TTC Land thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 24% vốn tại công ty này. Đến ngày 30/6/2026, theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên đã soát xét, TTC Land sở hữu 36,63% vốn TNAC, với giá gốc khoản đầu tư hơn 593 tỷ đồng. Nếu mua thành công toàn bộ 51% vốn được đưa ra đấu giá và không có thay đổi về tỷ lệ sở hữu hiện tại, TTC Land có thể nâng tỷ lệ nắm giữ tại TNAC lên 87,63%, qua đó giành quyền chi phối doanh nghiệp đang phát triển dự án Cù lao Tân Vạn tại Đồng Nai.

TNAC được thành lập năm 2009 trên cơ sở hợp tác giữa Tín Nghĩa, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) và một số doanh nghiệp khác để triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù lao Tân Vạn. Dự án có diện tích hơn 48 ha, nằm tại phường Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, được bao quanh bởi sông Đồng Nai cùng hệ thống rạch Ông Dầu, rạch Bà Lồ. Ban đầu, dự án có tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng. Sau khi TTC Land tham gia phát triển với tên thương mại Đảo Kim Quy (Centria Island), quy mô đầu tư được nâng lên 10.333 tỷ đồng, gấp hơn 3,3 lần mức ban đầu. Theo báo cáo thường niên 2025 của TTC Land, dự án gồm 3 phân khu với 571 sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, khu công trình hỗn hợp cao tầng và hạ tầng xã hội.

Những khoản công nợ đáng chú ý phía sau thương vụ nghìn tỷ

Bên cạnh quy mô đầu tư lớn, các giao dịch liên quan đến cổ phần TNAC cũng đang gắn với những khoản công nợ đáng chú ý trên báo cáo tài chính của TTC Land. Cụ thể, tại báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026, TTC Land ghi nhận khoản phải thu từ Công ty CP May Tiến Phát hơn 863 tỷ đồng, phát sinh từ việc thanh lý hợp đồng hứa chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng 27,54 triệu cổ phần TNAC. Đến ngày 30/6, số dư còn phải thu gần 547 tỷ đồng. Tại thời điểm lập báo cáo, doanh nghiệp cho biết đã thu được hơn 376 tỷ đồng, phần công nợ còn lại được bảo đảm bằng cổ phần của một bên liên quan.

Đáng chú ý, May Tiến Phát từng là công ty con do TTC Land sở hữu gần 99% vốn. Tuy nhiên, đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ nắm giữ đã giảm xuống còn hơn 11%, tương ứng giá trị đầu tư gần 39 tỷ đồng.

Ngoài ra, TTC Land còn khoản phải thu gần 165 tỷ đồng từ Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh An Việt, liên quan đến thanh lý hợp đồng chuyển nhượng gần 19,8 triệu cổ phần TNAC. Doanh nghiệp cũng đang sử dụng gần 19,8 triệu cổ phần TNAC làm tài sản bảo đảm cho khoản vay hơn 593 tỷ đồng tại VPBank với thời hạn bảo đảm đến tháng 2/2027. Trong khi đó, tại ngày 30/6/2026, TNAC còn vay tín chấp gần 600 tỷ đồng từ Tín Nghĩa để bổ sung vốn lưu động, với lãi suất 10-12%/năm và thời hạn đáo hạn vào cuối năm 2026.

Như vậy, bên cạnh khoản tiền hơn 1.000 tỷ đồng dự kiến phải chi nếu trúng đấu giá ở mức khởi điểm, TTC Land còn có các khoản phải thu hàng trăm tỷ đồng liên quan đến những giao dịch cổ phần TNAC trước đây. Đồng thời, doanh nghiệp dự kiến nâng tỷ lệ sở hữu cũng đang có khoản vay gần 600 tỷ đồng sắp đến hạn. Những yếu tố này khiến việc thu xếp vốn, thu hồi công nợ và cân đối nghĩa vụ tài chính trở thành vấn đề đáng chú ý trong kế hoạch gia tăng quyền kiểm soát dự án Đảo Kim Quy của TTC Land.

Tiền mỏng, nợ lớn

Đáng nói, kế hoạch tham gia thương vụ hơn 1.000 tỷ đồng được TTC Land đưa ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh suy giảm, dòng tiền âm và dư nợ vay tiếp tục gia tăng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 đã soát xét, TTC Land ghi nhận doanh thu thuần đạt 336,4 tỷ đồng, giảm 35,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán giảm mạnh hơn doanh thu, xuống còn 250,5 tỷ đồng, lợi nhuận gộp vẫn tăng 16,7%, đạt 85,9 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp theo đó cải thiện lên 25,5%. Dù vậy, kết quả kinh doanh vẫn chịu sức ép từ chi phí tài chính. Trong nửa đầu năm, doanh thu hoạt động tài chính giảm 31,2%, còn 115,5 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 9,9%, lên 143,3 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay được trình bày ở mức 145,4 tỷ đồng trước các khoản điều chỉnh, cao gấp khoảng 1,7 lần lợi nhuận gộp.

Sau khi trừ các khoản chi phí, TTC Land báo lãi sau thuế 23,6 tỷ đồng, giảm 26,5% so với cùng kỳ. Với kết quả này, doanh nghiệp mới hoàn thành 26,4% mục tiêu doanh thu 1.275 tỷ đồng và khoảng 23,9% kế hoạch lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng của năm 2026. Để hoàn thành chỉ tiêu doanh thu, TTC Land cần ghi nhận thêm gần 939 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm, gấp gần 2,8 lần doanh thu nửa đầu năm. Đáng chú ý, dù vẫn có lãi, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của TTC Land trong 6 tháng đầu năm âm 888,9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước dương 233,9 tỷ đồng. Sự đảo chiều này chủ yếu liên quan đến biến động các khoản phải thu, hàng tồn kho và khoản phải trả. Cùng kỳ, doanh nghiệp đã chi 125,9 tỷ đồng tiền lãi vay, cao gấp hơn 5 lần lợi nhuận sau thuế.

Để đáp ứng nhu cầu vốn, TTC Land tiếp tục gia tăng hoạt động vay nợ. Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp thu về 1.744 tỷ đồng từ các khoản vay, đồng thời chi 1.170 tỷ đồng trả nợ gốc. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính nhờ đó đạt dương 573,8 tỷ đồng, song vẫn không đủ bù đắp dòng tiền kinh doanh âm. Kết quả, tại ngày 30/6/2026, tiền và các khoản tương đương tiền của TTC Land chỉ còn 43,4 tỷ đồng, giảm 87,1% so với đầu năm. Con số này chỉ tương đương khoảng 1/5 khoản tiền đặt trước hơn 200 tỷ đồng để tham gia đấu giá cổ phần TNAC và chưa bằng 5% giá khởi điểm của toàn bộ lô cổ phần. Dù số dư tiền cuối quý II chưa phản ánh đầy đủ khả năng huy động vốn tại thời điểm đấu giá, TTC Land vẫn cần thu xếp nguồn tài chính đáng kể nếu muốn hoàn tất thương vụ.

Áp lực tài chính của TTC Land còn thể hiện trên bảng cân đối kế toán. Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của TTC Land đạt 13.165 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn đạt gần 3.977 tỷ đồng, chiếm 30,2% tổng tài sản. Hàng tồn kho ghi nhận 3.549,3 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang với gần 2.767 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị các khoản phải thu và hàng tồn kho đạt hơn 7.526 tỷ đồng, tương đương 57,2% tổng tài sản, cho thấy phần lớn tài sản của doanh nghiệp đang tập trung vào công nợ và các dự án bất động sản.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của TTC Land lên tới 7.787 tỷ đồng, tăng gần 249 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay và nợ thuê tài chính đạt gần 4.760 tỷ đồng, tăng khoảng 574 tỷ đồng sau 6 tháng. Đáng chú ý, vay nợ ngắn hạn tăng mạnh 46,5%, lên 1.882,9 tỷ đồng, trong khi vay nợ dài hạn giảm nhẹ xuống 2.877 tỷ đồng.

Bên cạnh áp lực từ các khoản vay ngân hàng, TTC Land mới đây còn bị xử phạt hành chính liên quan đến việc đăng ký, lưu ký trái phiếu phát hành riêng lẻ. Cụ thể, ngày 9/10/2026, Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ban hành Quyết định số 596/QĐ-XPHC, xử phạt doanh nghiệp 85 triệu đồng do thực hiện đăng ký, lưu ký trái phiếu không đúng thời hạn quy định. Theo quyết định xử phạt, TTC Land công bố kết quả chào bán trái phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vào ngày 7/1/2025, nhưng đến ngày 15/1/2025 mới nộp hồ sơ đăng ký trái phiếu lần đầu tại Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC).

Sau quyết định xử phạt, TTC Land đã lên tiếng giải trình, cho biết việc chậm trễ xuất phát từ quá trình hoàn thiện thủ tục hành chính, khiến hồ sơ được nộp muộn một ngày làm việc so với quy định. Doanh nghiệp đồng thời khẳng định đã chấp hành quyết định xử phạt và hoàn tất khắc phục vi phạm. Lô trái phiếu liên quan mang mã SCR12401, có giá trị phát hành 850 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, từ ngày 30/12/2024 đến ngày 30/12/2029. Nguồn vốn huy động được sử dụng cho dự án Khu phức hợp Vịnh Đầm tại Phú Quốc, còn được biết đến với tên thương mại Selavia Phú Quốc. Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) là đơn vị bảo lãnh thanh toán.

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, lô trái phiếu có lãi suất ban đầu 8,5%/năm và được điều chỉnh theo từng kỳ. Riêng kỳ thanh toán thứ ba vào ngày 30/6/2026, TTC Land đã chi hơn 48,9 tỷ đồng tiền lãi, cao gấp hơn hai lần lợi nhuận sau thuế ghi nhận trong cả nửa đầu năm 2026. TTC Land cũng cho biết các khoản lãi trái phiếu đều được thanh toán thông qua hệ thống VSDC và doanh nghiệp không phát sinh nợ gốc, lãi trái phiếu quá hạn. Như vậy, vi phạm bị xử phạt liên quan đến thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký, lưu ký trái phiếu, không phải hành vi chậm thanh toán nghĩa vụ nợ. Dù đã khắc phục vi phạm và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trái phiếu theo công bố, TTC Land vẫn phải cân đối nguồn tiền để đáp ứng các khoản nợ hiện hữu. Trong bối cảnh chi phí lãi vay duy trì ở mức cao, dòng tiền kinh doanh âm và doanh nghiệp đang lên kế hoạch tham gia thương vụ mua cổ phần TNAC trị giá hơn 1.000 tỷ đồng, việc thu xếp nguồn vốn tiếp tục là vấn đề đáng chú ý.