Doanh nghiệp địa ốc đối mặt áp lực trả nợ khổng lồ khi 115 nghìn tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn

Trong báo cáo cập nhật triển vọng thị trường mới công bố, Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt (mã chứng khoán: VDS) nhận định thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều thách thức liên quan đến áp lực đáo hạn và thanh khoản hệ thống.

Theo VDS, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp gặp vấn đề trong quý I/2026 đạt khoảng 12,8 nghìn tỷ đồng, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tới 54,6% tổng giá trị, trong khi lĩnh vực năng lượng chiếm khoảng 43,4%.

Đáng chú ý, áp lực đáo hạn trong các quý tới được đánh giá ở mức rất lớn. Cụ thể, thị trường sẽ có khoảng 42,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý II/2026 và thêm 73,3 nghìn tỷ đồng trong quý III/2026. Phần lớn lượng trái phiếu đến hạn tập trung ở nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Theo đánh giá của VDS, điều này buộc các tổ chức phát hành phải chủ động cân đối dòng tiền hoặc đàm phán với trái chủ để xử lý nghĩa vụ nợ trong bối cảnh điều kiện huy động vốn chưa thực sự thuận lợi.

Không chỉ chịu áp lực đáo hạn, doanh nghiệp còn phải đối mặt với mặt bằng lãi suất neo cao. Dù lãi suất huy động đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ đầu quý II/2026 sau cuộc họp giữa các ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước, VDS cho rằng dư địa giảm lãi suất trong ngắn hạn vẫn khá hạn chế.

Nguyên nhân đến từ áp lực thanh khoản dự kiến còn kéo dài sang quý II, trong khi nhu cầu giải ngân tín dụng tiếp tục gia tăng. Đồng thời, việc các ngân hàng vẫn phụ thuộc vào kênh huy động giấy tờ có giá khiến chi phí vốn khó giảm mạnh trong thời gian ngắn.

Đối với lãi suất cho vay, VDS đánh giá cơ chế truyền dẫn thường có độ trễ vài tháng nên mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm ngay cả khi lãi suất huy động đã hạ nhiệt. Riêng với khối ngân hàng, lãi suất phát hành trái phiếu hiện đã tiệm cận lợi suất cho vay, phổ biến trên 7%/năm, qua đó tạo thêm áp lực lên biên lợi nhuận.

Theo báo cáo, biến động lãi suất đang tác động rõ rệt tới chi phí vốn của doanh nghiệp. Trong quý I/2026, lãi suất phát hành trái phiếu tăng mạnh ở hai nhóm chính là tổ chức tín dụng và bất động sản. Trong đó, nhóm ngân hàng ghi nhận mức tăng khoảng 67,8 điểm cơ bản so với quý trước, còn nhóm bất động sản tăng khoảng 40 điểm cơ bản.

Trên thị trường thứ cấp, lợi suất trái phiếu doanh nghiệp đến ngày đáo hạn (YTM) cũng tăng tương ứng, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về mức bù rủi ro cao hơn trong bối cảnh áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu ở các kỳ hạn gần.

VDS cho rằng trong điều kiện thị trường kém thuận lợi hơn, nhiều doanh nghiệp phát hành buộc phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn để huy động vốn. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.

Theo đó, các doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý đầy đủ, uy tín tốt và xếp hạng tín nhiệm cao vẫn có khả năng đàm phán mức lãi suất thấp hơn hoặc áp dụng cấu trúc lãi suất bậc thang nhằm tối ưu chi phí vốn so với vay ngân hàng.

Báo cáo cũng ghi nhận tín hiệu đa dạng hóa kênh huy động vốn khi một số doanh nghiệp phi tài chính như Công ty CP Transimex (mã chứng khoán: TMS), Công ty CP Xây dựng Coteccons (mã chứng khoán: CTD) hay Công ty CP Nông nghiệp BAF Việt Nam (mã chứng khoán: BAF) đã bắt đầu tiếp cận kênh phát hành trái phiếu đại chúng.

Trong 3 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 40,3 nghìn tỷ đồng, tăng 60,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tốc độ phát hành đã chậm lại đáng kể so với các quý liền trước.

Theo VDS, quý đầu năm vốn là giai đoạn thấp điểm theo chu kỳ nhưng năm nay hoạt động phát hành có thể tiếp tục gặp khó do mặt bằng lãi suất cao khiến cả doanh nghiệp phát hành lẫn nhà đầu tư duy trì tâm lý thận trọng.

Về cơ cấu phát hành, trái phiếu riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng 64,5% tổng giá trị phát hành, cao gấp 12 lần cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phát hành ra công chúng chỉ chiếm 35,5%, giảm 38% so với cùng kỳ.

Sau hai tháng đầu năm khá trầm lắng, thị trường chỉ thực sự sôi động trở lại trong tháng 03/2026 với tổng giá trị phát hành đạt khoảng 31,6 nghìn tỷ đồng.

Một điểm đáng chú ý là sự nổi lên của nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng khi đóng góp tới 70,4% tổng giá trị phát hành trong quý I/2026. Trong đó, lĩnh vực bất động sản dẫn đầu với lô trái phiếu của Marina Center trị giá hơn 10.196 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm và áp dụng lãi suất bậc thang.

Ngược lại, khối ngân hàng - vốn là nhóm phát hành chủ lực của thị trường trong nhiều năm - chỉ đóng góp khoảng 29,6% tổng giá trị phát hành trong quý đầu năm. Theo VDS, nguyên nhân chủ yếu do các ngân hàng đang ưu tiên các kênh huy động ngắn hạn và linh hoạt hơn nhằm ứng phó với áp lực thanh khoản thay vì đẩy mạnh phát hành trái phiếu dài hạn.