TPHCM chốt giá hơn 18.253 tỷ đồng cho 3.790 căn hộ bỏ trống, gần gấp đôi giá đấu trước đây

UBND TPHCM vừa phê duyệt tổng giá trị hơn 18.253,8 tỷ đồng đối với 3.790 căn hộ tại 5 lô R1 - R5 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nếu phân bổ đều giá trị đất, công trình xây dựng và hạ tầng, mỗi căn hộ tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng.

Quyết định được Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh ký ngày 31/10/2026, phê duyệt giá đất cụ thể, giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 5 lô thuộc phường An Khánh. Các lô gồm 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH, tương ứng với các lô R1, R2, R3, R4 và R5 trước đây.

Theo quyết định, tổng giá trị tại thời điểm tháng 10/2026 đạt hơn 18.253,8 tỷ đồng. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 11.316,8 tỷ đồng, chiếm khoảng 62%; giá trị công trình xây dựng trên đất là 6.360,12 tỷ đồng và giá trị phân bổ hạ tầng là 576,93 tỷ đồng.

Phần đất được xác định có diện tích 78.822,7 m², thuộc loại đất chung cư hỗn hợp cao tầng. Giá trị quyền sử dụng đất bình quân khoảng 143,6 triệu đồng/m². Với 3.790 căn hộ, giá trị công trình xây dựng bình quân gần 1,68 tỷ đồng/căn.

Tính cả giá trị đất và hạ tầng, tổng giá trị bình quân phân bổ cho mỗi căn hộ tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng. Đây là con số tính toán từ tổng giá trị của cả 5 lô đất chia cho số căn hộ, không phải giá bán riêng lẻ của từng căn.

Giá đất được xác định theo các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc tại quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư tái định cư Bình Khánh (38,4 ha) đối với các lô R1 - R5, do UBND phường An Khánh phê duyệt ngày 30/9/2026. Giá trị công trình xây dựng do Sở Xây dựng xác định và chịu trách nhiệm.

Quyết định cũng quy định, trường hợp sau khi trúng đấu giá, cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, người trúng đấu giá phải thực hiện đầy đủ khoản nghĩa vụ này. Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM được giao tổ chức các thủ tục đấu giá theo quy định.

Trước đó, ngày 3/10/2026, UBND TPHCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại 5 lô nói trên.

Theo phương án, đất được giao có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Các căn hộ được chuyển sang mục đích nhà ở thương mại. Quỹ căn hộ được chia thành hai nhóm đấu giá: R1 - R3 gồm 2.220 căn và R4 - R5 gồm 1.570 căn.

Mức giá trị vừa được phê duyệt cao hơn khoảng 84% so với mức khởi điểm cao nhất 9.900 tỷ đồng từng được đưa ra trong các lần đấu giá trước. Trước đó, TPHCM đã nhiều lần tổ chức đấu giá toàn bộ 3.790 căn hộ với giá khởi điểm từ 8.800 tỷ đồng đến 9.900 tỷ đồng nhưng không thành công.

Một trong những nguyên nhân được nêu là quy mô thương vụ lớn, đòi hỏi nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Bên cạnh đó, giá khởi điểm cao trong khi chất lượng công trình đã xuống cấp, được đánh giá là chưa tương xứng với mức giá đưa ra.

3.790 căn hộ này thuộc chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ người dân di dời khỏi Khu đô thị mới Thủ Thiêm, sử dụng vốn ngân sách nhà nước và hoàn thành từ năm 2015. Các căn hộ nằm trong Khu dân cư tái định cư Bình Khánh, quy mô 38,4 ha, trước đây thuộc phường Bình Khánh, quận 2, nay là phường An Khánh.

Dù được xây dựng để phục vụ nhu cầu tái định cư, số căn hộ tại 5 lô R1 - R5 chưa được đưa vào sử dụng và bỏ trống hơn 10 năm. Năm 2025, TPHCM thống nhất chuyển công năng 3.790 căn hộ từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại để tổ chức đấu giá.

Bài toán khai thác quỹ căn hộ còn liên quan đến phương án điều chỉnh quy hoạch. Các tòa nhà hiện cao từ 25 đến 27 tầng. Trong đề xuất được đưa ra hồi đầu năm 2026, chính quyền địa phương đánh giá việc giữ nguyên thiết kế hiện hữu để kinh doanh nhà ở thương mại là không khả thi do diện tích thương mại dịch vụ và chỗ đậu xe chưa đáp ứng nhu cầu.

Phương án đề xuất khi đó là nâng chiều cao tối đa lên 45 tầng nổi, 3 tầng hầm, đồng thời tăng hệ số sử dụng đất từ 5-6 lên 10. Tuy nhiên, quyết định phê duyệt giá đất lần này không nêu cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch sau điều chỉnh.

5 lô R1 - R5 nằm trong kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026 của TPHCM, cùng với 8 lô đất khác tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Việc xác định lại giá trị đất, công trình và hạ tầng là bước chuẩn bị cho quá trình đấu giá lại quỹ căn hộ đã nhiều lần được đưa ra thị trường nhưng chưa tìm được nhà đầu tư.