HoREA đề xuất chung cư xây mới có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm, không áp dụng hồi tố

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới tối đa 99 năm theo niên hạn công trình, đồng thời kiến nghị không áp dụng hồi tố đối với các chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Theo HoREA, đề xuất này được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương về định hướng hoàn thiện chính sách đất đai và nhà ở. Nghị quyết xác định đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài, đồng thời cho phép quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo tuổi thọ công trình đối với các dự án xây mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ tối đa 99 năm phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Singapore. Sau khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản thông qua cơ chế tham gia đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Đáng chú ý, HoREA nhấn mạnh nguyên tắc không hồi tố đối với các chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024. Theo hiệp hội, nhóm chủ sở hữu này cũng cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư cũ nhằm bảo đảm quyền lợi và sự công bằng.

Để tránh phát sinh tranh chấp, HoREA kiến nghị bổ sung quy định tại Điều 26a của dự thảo Luật Nhà ở, theo đó quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi công trình buộc phải phá dỡ và chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ.

Hiệp hội cũng đề xuất làm rõ cơ chế xử lý quyền sử dụng đất sau khi chung cư bị phá dỡ. Trong trường hợp các chủ sở hữu không đủ khả năng tài chính hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện để xây dựng lại dự án, Nhà nước mới thực hiện việc thu hồi đất để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.

Trước đó, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc thay đổi chế độ sử dụng đất. Đất ở vẫn được giao ổn định, lâu dài, trong khi thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo tuổi thọ kỹ thuật của công trình nhằm phản ánh đúng bản chất của tài sản.

Theo VARS IRE, để quy định này có thể triển khai hiệu quả, cơ quan quản lý cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí xác định niên hạn công trình, trình tự kiểm định, cơ chế tài chính khi xây dựng lại chung cư cũng như quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được tái thiết.

Điều này đồng nghĩa với việc khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để quy định này thực sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; Điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; Cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; Quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; và phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.