Vì sao HoREA muốn khôi phục điều kiện cư trú đã bị bỏ từ năm 2023?

Trước tình trạng một dự án nhà ở xã hội tại TPHCM có tới hơn 12.000 người đăng ký mua trong khi chỉ có 1.025 căn hộ, HoREA đề xuất bổ sung trở lại quy định về điều kiện cư trú vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm đưa chính sách nhà ở xã hội đến đúng đối tượng. Đề xuất được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nêu tại tham luận phục vụ Hội thảo về nhà ở xã hội do Đại học Quốc gia TPHCM tổ chức ngày 18/9/2026.

Vì sao cần khôi phục điều kiện cư trú?

Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2023 và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập theo từng nhóm đối tượng, nhưng không còn yêu cầu về điều kiện cư trú như Luật Nhà ở 2014 từng quy định. Việc bỏ điều kiện này, theo HoREA, đã khiến số lượng người đăng ký mua, thuê mua tại một số dự án tăng đột biến, trong đó có không ít người đang sinh sống, làm việc ở địa phương khác.

Hiệp hội dẫn chứng cụ thể trường hợp dự án nhà ở xã hội tại số 324 Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TPHCM), với tổng cộng 1.254 căn hộ, trong đó có 1.025 căn nhà ở xã hội (755 căn để bán, 270 căn để thuê) và 229 căn nhà ở thương mại. Dự án này đã ghi nhận hơn 12.000 người đăng ký mua, thuê mua, thuê, khiến quá trình xét duyệt và phân bổ đối tượng thụ hưởng trở nên khó khăn. HoREA cũng nêu thêm ví dụ về việc người đang sinh sống, làm việc tại phường Phan Thiết lại đăng ký mua nhà ở xã hội tận phường Xuân Hương - Đà Lạt (tỉnh Lâm Đồng), cho thấy tình trạng này không chỉ xảy ra giữa các tỉnh, thành mà ngay trong cùng một địa phương cũng có thể phát sinh.

Đề xuất cụ thể: Thường trú hoặc tạm trú từ 1 năm trở lên

Theo đề xuất của HoREA, người mua, mua trả góp hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương này, trừ các trường hợp thuộc quy định tại khoản 1 Điều 51a của Luật Nhà ở. HoREA kiến nghị bổ sung nội dung này vào điểm c khoản 3 Điều 61 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về tính khả thi, HoREA cho rằng việc khôi phục điều kiện cư trú hiện nay thuận lợi hơn nhiều so với trước đây, nhờ hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư được xây dựng trong quá trình triển khai Đề án 06. Thông tin cư trú của người dân đã được tích hợp với mã số định danh cá nhân và VNeID, giúp việc xác minh điều kiện cư trú của người đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội trở nên dễ dàng, không gây thêm phiền hà. Hiệp hội cũng dẫn Công văn số 511/C06-TTDLDC ngày 19/1/2026 của Cục Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội (Bộ Công an) về việc xác nhận điều kiện thu nhập theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, như một minh chứng cho việc cơ chế xác minh dữ liệu dân cư đã sẵn sàng để áp dụng thêm điều kiện cư trú.

Theo ông Châu, việc bổ sung điều kiện cư trú sẽ giúp xác định rõ hơn nhóm đối tượng thụ hưởng thực sự có nhu cầu nhà ở tại địa phương, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư trong quá trình tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ.

Tại cùng hội thảo, HoREA cũng bày tỏ ủng hộ việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành riêng Chương VI để quy định về "nhà ở chính sách", gồm các nhóm chính sách nhà ở cho cán bộ cấp cao của Đảng và Nhà nước, người có công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở tái định cư. Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung một chính sách nhà ở riêng dành cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, với lý do các Luật Nhà ở 2005, 2014 và 2023 đều có đề cập đến nhóm đối tượng này nhưng chưa hình thành một chính sách nhà ở cụ thể, riêng biệt cho họ.