Nguồn cung phục hồi, Savills cảnh báo nghịch lý thiếu nhà ở vừa túi tiền tại TP HCM

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi khi nguồn cung mới liên tục được tung ra, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh như Bình Dương (cũ). Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở quy mô nguồn cung mà ở sự mất cân đối ngày càng rõ giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu ở thực của thị trường.

Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm trong giai đoạn 2022-2023, nhiều chủ đầu tư đã quay trở lại với kế hoạch mở bán mới nhờ điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt và kỳ vọng vào hạ tầng kết nối với TP.HCM. Bình Dương (cũ) trở thành một trong những điểm sáng khi tiếp tục thu hút nguồn cung nhờ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và nhu cầu nhà ở ổn định.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, sức mua đang phục hồi tích cực, tạo động lực để các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển dự án. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp cũng tăng đáng kể khi chi phí phát triển dự án, tiêu chuẩn bàn giao và chất lượng sản phẩm đều được nâng lên, khiến thị trường ngày càng nghiêng về phân khúc trung và cao cấp.

Đây cũng là điểm Savills cho rằng cần đặc biệt lưu ý. Khi nguồn cung mới liên tục dịch chuyển lên phân khúc cao hơn, hiệu quả đầu tư cho thuê không còn đồng đều như trước. Những dự án muốn duy trì thanh khoản phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và cộng đồng cư dân đã hình thành, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Bức tranh tại TP.HCM phản ánh rõ hơn nghịch lý của thị trường. Dữ liệu Savills cho thấy trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Đến quý I/2026, Hà Nội không còn nguồn cung hạng C mới, trong khi tại TP.HCM, phân khúc này chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Theo Savills, điều đó cho thấy vấn đề của thị trường không phải thiếu dự án mà là thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu thực tiếp tục bị nới rộng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng trở thành một lời giải dài hạn. TP.HCM đã phê duyệt quy hoạch gần 940 ha thuộc 5 khu TOD dọc tuyến Metro số 2 nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga và phát triển đô thị mật độ cao.

Tuy nhiên, theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, giá trị của TOD không nằm ở việc gia tăng giá đất mà ở khả năng mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở. Nếu thiếu cơ chế điều tiết phù hợp, giá bất động sản quanh các ga metro có thể tăng nhanh, vô tình đẩy chính những nhóm người có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng lớn nhất ra xa các khu vực được đầu tư hạ tầng.

Savills cho rằng để TOD thực sự phát huy hiệu quả, quá trình triển khai cần đồng thời đáp ứng ba điều kiện: quy hoạch đô thị hỗn hợp có tích hợp nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ 300-500 m, cơ chế tài chính khuyến khích khu vực tư nhân như thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus), đồng thời quản lý quỹ đất theo các tiêu chí phục vụ lợi ích công cộng thay vì chỉ tối đa hóa giá trị thương mại.

Ở góc độ dòng vốn, Savills nhận định bất động sản vẫn là điểm đến của dòng tiền dài hạn khi nền kinh tế toàn cầu bước vào giai đoạn biến động lớn. Trong quý I/2026, dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự hiện diện mạnh của các nhà đầu tư châu Á, với Singapore chiếm 52% và Hàn Quốc chiếm 36% tổng vốn đăng ký mới trong lĩnh vực này.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, điều đáng chú ý hiện nay không chỉ là quy mô dòng vốn mà là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng ưu tiên những dự án có vị trí chiến lược, năng lực vận hành tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo chu kỳ tăng giá ngắn hạn.

Sự phục hồi của thị trường vì thế đang diễn ra theo hướng chọn lọc hơn so với các chu kỳ trước. Nguồn cung mới tiếp tục gia tăng và dòng vốn vẫn tìm đến bất động sản, nhưng nếu cơ cấu sản phẩm không dịch chuyển gần hơn với nhu cầu ở thực, nghịch lý "thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà vừa túi tiền" sẽ còn là bài toán lớn của thị trường trong nhiều năm tới.