Địa ốc Sacom (SLD) và những dấu hỏi sau 14 tháng lên UPCoM

Ngày 15/10/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) công bố thông tin hủy tư cách công ty đại chúng đối với CTCP Địa ốc Sacom (Samland).

Theo báo cáo thường niên 2025, Samland cho biết kế hoạch hủy tư cách công ty đại chúng đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua tại Nghị quyết số 01/2023/NQ-ĐHĐCĐ ngày 21/4/2023. Hội đồng quản trị và Ban điều hành sau đó triển khai các thủ tục liên quan với UBCKNN và Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC), dự kiến hoàn tất trong năm 2026.

Samland được thành lập năm 2008, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản. Sau nhiều đợt tăng vốn, doanh nghiệp hiện có vốn điều lệ gần 785,7 tỷ đồng, tương ứng hơn 78,57 triệu cổ phiếu. Công ty từng phát triển và bàn giao một số dự án căn hộ tại TP.HCM và khu vực lân cận như Samland Riverview, Samland Airport và Samsora Riverside.

Dù vậy, những năm trước khi cổ phiếu SLD xuất hiện trên UPCoM, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài. Doanh thu thuần suy giảm, lợi nhuận biến động mạnh, trong khi phần lớn nguồn lực tài chính tiếp tục tập trung vào các dự án bất động sản chưa tạo ra nguồn thu tương ứng.

Hai năm thua lỗ hơn 77 tỷ đồng, lợi nhuận phục hồi chưa đến 1 tỷ đồng

Nhìn lại kết quả kinh doanh giai đoạn 2021 - 2025, hoạt động của Samland cho thấy sự suy giảm đáng kể cả về doanh thu lẫn khả năng sinh lời.

Năm 2021, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 9,51 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 5,96 tỷ đồng. Tuy nhiên, sang năm 2022, doanh thu giảm còn 7,96 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế chuyển sang âm 61,79 tỷ đồng.

Đây là năm Samland ghi nhận khoản lỗ lớn nhất trong giai đoạn 2021 - 2025. Kết quả này khiến tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) giảm xuống âm 7,9%, phản ánh hiệu quả kinh doanh suy giảm mạnh trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn duy trì quy mô vốn hàng trăm tỷ đồng.

Tình hình tiếp tục khó khăn trong năm 2023, khi doanh thu thuần giảm hơn một nửa, xuống còn 3,8 tỷ đồng. Dù khoản lỗ đã thu hẹp so với năm trước, Samland vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế âm 15,62 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ trong hai năm 2022 - 2023, doanh nghiệp đã lỗ tổng cộng hơn 77,4 tỷ đồng, tương đương gần 10% vốn điều lệ hiện tại.

Sang năm 2024, kết quả kinh doanh có dấu hiệu cải thiện khi Samland ghi nhận lợi nhuận sau thuế khoảng 1,4 tỷ đồng, chấm dứt chuỗi hai năm thua lỗ. Tuy nhiên, mức lợi nhuận này vẫn khá khiêm tốn nếu đặt trong tương quan với quy mô vốn điều lệ gần 786 tỷ đồng và tổng tài sản hơn 800 tỷ đồng của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2024 ghi nhận âm khoảng 733 triệu đồng theo báo cáo kết quả kinh doanh, dù doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trước các khoản giảm trừ đạt gần 10 tỷ đồng. Sự chênh lệch này cho thấy kết quả doanh thu chịu ảnh hưởng đáng kể từ các khoản điều chỉnh, giảm trừ trong kỳ.

Bước sang năm 2025, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục trầm lắng. Theo báo cáo thường niên, Samland không ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong năm, trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt khoảng 816 triệu đồng, giảm gần 42% so với năm trước.

Ngoài ra, hiệu quả sử dụng vốn vẫn ở mức thấp. Năm 2024, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu của Samland chỉ đạt 0,19%, trước khi giảm còn 0,1% vào năm 2025. Với vốn chủ sở hữu hơn 740 tỷ đồng, khoản lợi nhuận chưa đến 1 tỷ đồng đồng nghĩa cứ 1.000 đồng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp chỉ tạo ra khoảng 1 đồng lợi nhuận sau thuế trong năm.

Đến nửa đầu năm 2026, tình hình kinh doanh của Samland vẫn chưa ghi nhận chuyển biến đáng kể từ hoạt động bất động sản.

Theo báo cáo tài chính bán niên 2026 đã soát xét, doanh thu thuần 6 tháng đầu năm chỉ đạt gần 42,7 triệu đồng, trong khi giá vốn hàng bán lên tới hơn 171 triệu đồng. Điều này khiến doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ gộp gần 128,5 triệu đồng.

Ở chiều ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh từ gần 5,48 tỷ đồng cùng kỳ năm trước lên hơn 8,12 tỷ đồng, tương đương mức tăng 48,2%. Riêng khoản thu này cao gấp khoảng 190 lần doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ trong kỳ.

Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng đáng kể, từ khoảng 269 triệu đồng lên gần 2,6 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm hơn 2,3 tỷ đồng.

Nhờ nguồn thu tài chính, Samland vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 524,6 triệu đồng trong nửa đầu năm 2026, tăng khoảng 39,7% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, khoản lợi nhuận này chỉ tương đương khoảng 0,067% vốn điều lệ gần 786 tỷ đồng.

Hơn 732 tỷ đồng nằm ở các khoản dở dang dài hạn, dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm

Bên cạnh kết quả kinh doanh trầm lắng, cơ cấu tài sản của Samland cũng cho thấy một lượng vốn lớn đang tập trung vào các khoản đầu tư dài hạn.

Theo báo cáo thường niên 2025, tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt gần 1.156 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2023, con số này giảm xuống khoảng 898,2 tỷ đồng và tiếp tục thu hẹp còn 804,9 tỷ đồng vào cuối năm 2024.

Như vậy, chỉ trong hai năm, quy mô tài sản của Samland đã giảm gần 351 tỷ đồng, tương đương hơn 30%.

Đến cuối năm 2025, tổng tài sản phục hồi lên khoảng 839 tỷ đồng, tăng hơn 34 tỷ đồng so với đầu năm nhưng vẫn thấp hơn gần 317 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2022. Trong cơ cấu tài sản, tài sản dài hạn chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 743,3 tỷ đồng, tương đương gần 89% tổng tài sản.

Tình trạng tập trung vốn vào các khoản mục dài hạn tiếp tục thể hiện rõ trong báo cáo tài chính bán niên 2026.

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Samland đạt hơn 856,1 tỷ đồng, tăng khoảng 17,1 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, riêng tài sản dở dang dài hạn đạt hơn 732,3 tỷ đồng, tăng gần 11,5 tỷ đồng và chiếm khoảng 85,5% tổng tài sản.

Trong danh mục dự án của Samland, hai dự án trọng điểm được doanh nghiệp tập trung nguồn lực là Khu dân cư Nhơn Trạch tại Đồng Nai và chung cư Samland Riverside tại TP.HCM.

Dự án Khu dân cư Nhơn Trạch có quy mô khoảng 55,2 ha, được định hướng phát triển thành khu dân cư đồng bộ với các loại hình nhà ở cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thương mại và dịch vụ. Đây là dự án có quy mô lớn trong danh mục đầu tư của doanh nghiệp.

Trong khi đó, Samland Riverside nằm tại số 147 Ung Văn Khiêm, TP.HCM, có diện tích khu đất gần 1.800 m², được thiết kế gồm hai tầng hầm, ba tầng thương mại, dịch vụ, văn phòng và 19 tầng căn hộ với tổng cộng 138 căn hộ.

Theo báo cáo thường niên 2025, các hoạt động của Samland trong năm chủ yếu xoay quanh việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, chuẩn bị điều kiện cần thiết để đưa hai dự án vào triển khai. Do đó, doanh nghiệp chưa phát sinh doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong kế hoạch năm 2026, Samland tiếp tục ưu tiên hoàn tất thủ tục pháp lý, đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và nghiên cứu phương án điều chỉnh quy hoạch đối với dự án Nhơn Trạch. Với Samland Riverside, doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn thiện các thủ tục cần thiết, xây dựng kế hoạch tiến độ tổng thể và chuẩn bị điều kiện triển khai xây dựng, kinh doanh.

Dù đã tập trung nguồn lực trong nhiều năm, hai dự án này vẫn chưa tạo ra nguồn thu đáng kể cho Samland tính đến giữa năm 2026. Trong khi đó, các khoản dở dang dài hạn tiếp tục tăng, khiến phần lớn tài sản của doanh nghiệp chưa được chuyển hóa thành dòng tiền kinh doanh.

Diễn biến dòng tiền cũng cho thấy những áp lực nhất định đối với hoạt động của Samland. Trong 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm gần 7,91 tỷ đồng, so với mức âm khoảng 2,12 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Như vậy, dù doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế dương, hoạt động kinh doanh vẫn tiếp tục sử dụng nhiều tiền hơn lượng tiền tạo ra trong kỳ.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư dương gần 6,6 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các khoản thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia. Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động tài chính âm khoảng 4,1 tỷ đồng, khi doanh nghiệp nhận 12 tỷ đồng tiền vay nhưng đồng thời hoàn trả khoảng 16,1 tỷ đồng nợ gốc.

Kết quả, tiền và các khoản tương đương tiền tại ngày 30/6/2026 chỉ còn gần 4,9 tỷ đồng, giảm hơn 52% so với mức 10,3 tỷ đồng đầu năm.

Cùng thời điểm, nợ phải trả của Samland tăng từ gần 98,9 tỷ đồng cuối năm 2025 lên khoảng 115,45 tỷ đồng. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn ở mức 77,5 tỷ đồng, giảm 4,1 tỷ đồng so với đầu năm, nhưng các khoản phải trả ngắn hạn khác lại tăng đáng kể.

Sự gia tăng nghĩa vụ nợ trong khi tiền mặt sụt giảm khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp tiếp tục thu hẹp. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ khoảng 0,97 lần cuối năm 2025 xuống còn khoảng 0,81 lần tại ngày 30/6/2026.

Hơn 91% vốn tập trung vào hai cổ đông lớn

Bên cạnh bức tranh kinh doanh và tài chính, cơ cấu cổ đông của Samland cũng ghi nhận những thay đổi đáng chú ý trong giai đoạn doanh nghiệp đưa cổ phiếu lên giao dịch UPCoM.

Theo báo cáo thường niên 2025, Samland trở thành công ty đại chúng từ năm 2018.

Ngày 15/8/2025, gần 78,6 triệu cổ phiếu SLD chính thức được đưa vào giao dịch trên thị trường UPCoM với giá tham chiếu 9.400 đồng/cổ phiếu.

Chỉ hơn một tháng sau thời điểm bắt đầu giao dịch, cơ cấu sở hữu của Samland ghi nhận sự xuất hiện của cổ đông lớn mới khi ông Huỳnh Đức Thanh mua thêm hơn 2,21 triệu cổ phiếu SLD vào ngày 19/9/2025, nâng tỷ lệ sở hữu từ khoảng 2,79% lên hơn 5,6% vốn điều lệ.

Theo cơ cấu cổ đông tại ngày 24/3/2026 được công bố trong báo cáo thường niên 2025, CTCP SAM Holdings nắm giữ 67.345.246 cổ phiếu SLD, tương đương 85,71% vốn điều lệ. Trong khi đó, ông Huỳnh Đức Thanh sở hữu 4.439.369 cổ phiếu, tương đương khoảng 5,65%.

Ngoài hoạt động đầu tư cổ phiếu, ông Huỳnh Đức Thanh còn xuất hiện trong các giao dịch tài chính với Samland. Theo báo cáo thường niên 2025, doanh nghiệp ghi nhận nhận tiền vay từ ông Thanh hơn 35,46 tỷ đồng và đã hoàn trả toàn bộ số tiền gốc trong năm. Khoản lãi vay phát sinh và được thanh toán là khoảng 29,1 triệu đồng.

Như vậy, hai cổ đông lớn nắm giữ tổng cộng hơn 91% vốn điều lệ Samland, trong khi tỷ lệ sở hữu của các cổ đông còn lại chỉ khoảng 8,64%.

Đáng chú ý, dù doanh nghiệp có 620 cổ đông tại thời điểm cuối tháng 3/2026, tỷ lệ cổ phần có quyền biểu quyết do các nhà đầu tư không phải cổ đông lớn nắm giữ đã thấp hơn ngưỡng 10% theo điều kiện đối với công ty đại chúng.