Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Sau nhiều tháng lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã quyết định bỏ quy định về sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Thông tin được đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản xác nhận với Báo Xây dựng. Đây là một trong những nội dung nhận nhiều tranh luận nhất trong quá trình sửa luật do tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người dân.

Trước đó, cơ quan soạn thảo từng đề xuất gắn quyền sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng của công trình. Theo phương án này, quyền sở hữu được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận và sẽ chấm dứt khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ theo quy định, kể cả trong trường hợp công trình chưa hết niên hạn nhưng không còn bảo đảm an toàn.

Đề xuất này cũng đi kèm cơ chế kiểm định bắt buộc. Khi chung cư hết thời hạn thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức đánh giá chất lượng công trình. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, thời gian sử dụng có thể được kéo dài theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, chính việc gắn thời hạn sở hữu với tuổi thọ công trình đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều trong quá trình lấy ý kiến. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định này có thể tác động đến tâm lý người mua nhà, đồng thời ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thanh khoản của thị trường chung cư trong dài hạn.

Một trong những đơn vị phản đối mạnh mẽ là Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc quyền sở hữu căn hộ chấm dứt theo tuổi thọ công trình chưa bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện hành, đồng thời có thể làm gia tăng tâm lý e ngại đối với người mua nhà.

HoREA vì vậy đề xuất tiếp tục duy trì cơ chế sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Đối với nhà ở có thời hạn, hiệp hội cho rằng chỉ nên áp dụng khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đối với các dự án được xây dựng trên quỹ đất có thời hạn sử dụng, thay vì áp dụng đồng loạt cho toàn bộ nhà chung cư.

Việc bỏ quy định về thời hạn sở hữu không đồng nghĩa với việc bỏ cơ chế quản lý thời hạn sử dụng công trình. Theo dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên các quy định liên quan đến tuổi thọ nhà chung cư nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình khai thác và sử dụng.

Cụ thể, Điều 97 của dự thảo quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thông tin này phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Đối với các công trình đã hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết niên hạn nhưng xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng, trong khi Chính phủ sẽ quy định chi tiết về trách nhiệm tổ chức kiểm định và đánh giá chất lượng công trình.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi hiện vẫn đang được Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, hoàn thiện trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các cơ quan, tổ chức và chuyên gia trước khi trình thẩm định theo quy trình xây dựng pháp luật. Dự thảo mới gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với Luật Nhà ở hiện hành, theo hướng tinh gọn và đồng bộ hơn với hệ thống pháp luật liên quan.