8 năm, lãnh đạo của 19 doanh nghiệp địa ốc đã 737 lần giao dịch cổ phiếu

Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) vừa công bố báo cáo về giao dịch của cổ đông nội bộ ngành bất động sản nhà ở. Dữ liệu cho thấy tổng giá trị đăng ký mua trong giai đoạn này khoảng 16.100 tỷ đồng, trong khi giá trị đăng ký bán khoảng 26.000 tỷ đồng, tính theo giá đóng cửa tại ngày công bố giao dịch.

Theo TCBS, ở chiều mua, chưa có xu hướng rõ ràng trên toàn ngành. Sau khi lãnh đạo doanh nghiệp đăng ký mua cổ phiếu, xác suất cổ phiếu tăng hoặc giảm gần như tương đương. Tuy nhiên, tín hiệu mua thường hiệu quả hơn khi thị trường chung giảm mạnh.

Trong khi đó, ở chiều bán, xu hướng thể hiện rõ hơn. Sau khi người nội bộ tại các doanh nghiệp bất động sản đăng ký bán, cổ phiếu thường giảm trong thời gian sau đó. Nhìn chung, giao dịch bán có độ chính xác cao hơn giao dịch mua.

TCBS cho rằng không thể áp dụng một tín hiệu chung cho toàn ngành, nhưng tại một số cổ phiếu, mối liên hệ giữa giao dịch của lãnh đạo và diễn biến giá thể hiện tương đối rõ.

Nam Long (NLG), Lideco (NTL) và Hodeco (HDC) thường ghi nhận diễn biến tích cực sau khi lãnh đạo đăng ký mua cổ phiếu. Ngược lại, tại Đất Xanh (DXG), LDG và Địa ốc Hoàng Quân (HQC), tín hiệu từ giao dịch mua của lãnh đạo chưa cho thấy hiệu quả rõ ràng.

Riêng Phát Đạt (PDR), TCBS ghi nhận các giao dịch mua của lãnh đạo thường diễn ra ở vùng giá thấp, trong khi các giao dịch bán xuất hiện ở vùng giá cao.

Lãnh đạo Nam Long thường mua sau khi cổ phiếu giảm

Nam Long là doanh nghiệp có số giao dịch nội bộ nhiều nhất trong nhóm được TCBS thống kê, với 132 đợt. Trong đó, gia đình Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang, CTCP Đầu tư Thái Bình và ban điều hành thường xuyên giao dịch cổ phiếu theo cả hai chiều.

Phần lớn các lần lãnh đạo Nam Long đăng ký mua diễn ra sau khi giá NLG giảm. Mức giảm trung vị trong 20 phiên trước giao dịch là 10,2%.

Hai đợt mua lớn của gia đình ông Nguyễn Xuân Quang vào tháng 3/2020 và tháng 10-11/2022 lần lượt diễn ra sau khi cổ phiếu giảm 31% và 37-59%. Sau các giao dịch này, NLG tăng 36-87% trong 6 tháng tiếp theo.

Tính chung, sau 6 tháng kể từ các lần lãnh đạo Nam Long mua vào, mức tăng trung vị của NLG là 7,4%, với xác suất tăng 62%. Sau một năm, mức tăng trung vị đạt 12,3%, xác suất tăng 58%.

Ở chiều ngược lại, sau 61 lần đăng ký bán, mức tăng trung vị của NLG sau một năm là 3,3%, với xác suất tăng 41%.

Theo TCBS, các giao dịch bán cổ phiếu của lãnh đạo Nam Long chủ yếu nhằm cân đối tài chính định kỳ hơn là dự báo diễn biến giá.

Phát Đạt ghi nhận hiệu quả rõ hơn ở một số giao dịch

Tại Phát Đạt, lãnh đạo doanh nghiệp có 11 lần đăng ký mua cổ phiếu. Mức tăng trung vị của PDR sau 6 tháng đạt 7,3%, sau một năm 28,1% và sau hai năm 50,6%. Xác suất tăng tương ứng là 56%, 67% và 78%.

TCBS dẫn chứng các đợt mua cổ phiếu của lãnh đạo Phát Đạt vào cuối năm 2018, đầu năm 2019 và cuối năm 2022 nhìn chung diễn ra đúng thời điểm. Trong đó, Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ mua 20 triệu cổ phiếu gần vùng giá thấp, sau đó PDR tăng 56% trong một năm.

Hai giao dịch mua khác của thành viên HĐQT Phát Đạt cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 76% và 112% sau một năm.

Tuy nhiên, đợt mua vào tháng 11/2021 là ngoại lệ. Giao dịch diễn ra trước khủng hoảng trái phiếu, sau đó PDR giảm 82%.

Ở chiều bán, sau 15 lần đăng ký, PDR thường giảm mạnh hơn VN-Index sau một năm. Đáng chú ý, sau khi Chủ tịch Phát Đạt đăng ký bán 88 triệu cổ phiếu vào tháng 9/2025, PDR giảm 39% sau 6 tháng và 53% sau một năm.

Một số trường hợp khác cũng được TCBS thống kê. Nhà Khang Điền (KDH) có hai lần đăng ký mua, đều do Chủ tịch HĐQT thực hiện vào tháng 11/2018 và tháng 10/2022. Sau một năm, cổ phiếu lần lượt tăng 12% và 45%.

Tại Hoàng Huy (TCH), lãnh đạo doanh nghiệp có ba lần mua cổ phiếu trong giai đoạn 2020-2021 và không có giao dịch bán đủ điều kiện thống kê. Trong đó, lần mua của Chủ tịch HĐQT vào tháng 12/2020 được thực hiện trước khi cổ phiếu tăng 72% sau một năm, trong khi hai lần còn lại ghi nhận diễn biến giảm.

TCBS lưu ý số lượng giao dịch tại Nhà Khang Điền và Hoàng Huy còn hạn chế, chưa đủ cơ sở để kết luận về xu hướng của cổ phiếu sau giao dịch nội bộ.

Theo công ty chứng khoán này, giao dịch của lãnh đạo doanh nghiệp phản ánh hành vi giao dịch hơn là giá trị của cổ phiếu. Do chưa có xu hướng chung trên toàn ngành, nhà đầu tư có thể tham chiếu lịch sử giao dịch của từng doanh nghiệp.

TCBS cho rằng giao dịch bán của Chủ tịch HĐQT hoặc Tổng giám đốc có thể được sử dụng như một yếu tố sàng lọc rủi ro. Trong khi đó, giao dịch mua nên được xem xét cùng các yếu tố như định giá, tình hình tài chính doanh nghiệp và diễn biến chung của thị trường.