Trái phiếu bất động sản lãi suất tới 13%/năm, áp lực đáo hạn dồn về cuối năm

Theo MBS Research, lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm đạt khoảng 9,5%/năm, tăng 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Riêng các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 7 đều có lãi suất 12,5%/năm.

Mặt bằng lãi suất cao cũng xuất hiện trong các thương vụ phát hành gần đây. Vinhomes phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 12,5%/năm trong hai kỳ đầu. Tandoland huy động 258 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, với lãi suất 13%/năm trong hai kỳ đầu.

Trong khi chi phí vốn ở mức cao, áp lực thanh toán trái phiếu của nhóm bất động sản cũng đang gia tăng.

Gần 59.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong 5 tháng cuối năm

Theo FiinGroup, trong tháng 8, các doanh nghiệp ngoài lĩnh vực ngân hàng dự kiến phải thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn, tăng 40% so với tháng 7 nhưng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản chiếm gần một nửa số này, với khoảng 6.400 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng tới 144% so với tháng trước.

Một số doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đến hạn lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land khoảng 1.800 tỷ đồng và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc khoảng 1.000 tỷ đồng.

Áp lực này được dự báo còn lớn hơn trong những tháng cuối năm.

Từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, các doanh nghiệp ngoài ngân hàng dự kiến có gần 89.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng 31,2% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, bất động sản là nhóm chịu áp lực lớn nhất khi phải thanh toán gần 59.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 66% tổng giá trị trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng trong 5 tháng cuối năm.

Tháng 12/2026 được dự báo là điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn, trong đó bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể.

Nếu tính cả ngân hàng và các doanh nghiệp phi ngân hàng, tổng giá trị trái phiếu dự kiến phải thanh toán trong giai đoạn tháng 8-12/2026 lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản tăng mạnh tỷ trọng phát hành

Ở chiều huy động vốn, bất động sản cũng đang trở lại mạnh mẽ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) và Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu tháng 8 đến ngày 25/8, thị trường ghi nhận 28 lô trái phiếu được phát hành với tổng giá trị khoảng 28.700 tỷ đồng.

Tính chung 7 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 322.300 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, bất động sản đứng thứ hai với khoảng 141.100 tỷ đồng, tương đương 43,8% tổng giá trị phát hành, nhưng tăng tới 224% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, quy mô phát hành có dấu hiệu chậm lại trong tháng 7. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong tháng đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, giảm 69% so với tháng trước.

Ngân hàng vẫn là nhóm phát hành lớn nhất

Ngân hàng tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành trong 7 tháng đầu năm với khoảng 156.000 tỷ đồng, chiếm 48,5% tổng thị trường.

Mặt bằng lãi suất của nhóm này nhìn chung thấp hơn đáng kể so với doanh nghiệp bất động sản. Các lô trái phiếu của Vietcombank và BIDV phát hành trong tháng 8 chủ yếu có lãi suất khoảng 7,87-8,2%/năm.

Một số ngân hàng thương mại cổ phần huy động với mức cao hơn, như Sacombank 10%/năm, PVcomBank 9,6-9,8%/năm và TPBank khoảng 9,1%/năm.

Về nghĩa vụ thanh toán, các ngân hàng dự kiến phải trả khoảng 81.000 tỷ đồng trái phiếu trong giai đoạn tháng 8-12/2026, có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Trong khi đó, riêng doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 42%.

Diễn biến trên cho thấy thị trường trái phiếu đang có sự phân hóa rõ giữa các nhóm phát hành. Với bất động sản, doanh nghiệp vừa phải đối mặt với mặt bằng lãi suất huy động cao, vừa chịu áp lực đáo hạn lớn trong những tháng cuối năm.

Khả năng xoay vòng dòng tiền, tái cơ cấu nghĩa vụ nợ và tiếp cận các nguồn vốn mới sẽ tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý đối với nhóm doanh nghiệp này.