Quy định niên hạn chung cư, cần rõ lộ trình sau khi công trình hết vòng đời

Việc quy định niên hạn sử dụng chung cư đang chuyển trọng tâm từ câu chuyện “sở hữu bao lâu” sang chất lượng công trình và cách xử lý khi công trình hết vòng đời. Khi đó, quyền tài sản, trách nhiệm tài chính và cơ chế tái định cư sẽ là những vấn đề cần được làm rõ.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, cần phân biệt rõ niên hạn của công trình với quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ nhất định, kể cả nhà phố, và đều cần được kiểm định, sửa chữa, cải tạo hoặc xử lý khi xuống cấp.

Ở góc độ này, việc xác định niên hạn công trình về bản chất nhằm làm rõ vòng đời và chất lượng của sản phẩm nhà ở, thay vì được hiểu là quy định hạn chế quyền tài sản của người dân. Đây cũng là điểm cần được phân định rõ khi chính sách mới được cụ thể hóa.

Chung cư là tài sản gắn liền với đất ở đô thị, trong khi định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW là ưu tiên giao đất lâu dài đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư. Song song với đó, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng công trình.

Như vậy, “đất được giao lâu dài” và “công trình có niên hạn” có thể cùng tồn tại trong một tài sản. Điểm quan trọng không phải là người dân có bị mất quyền tài sản sau một khoảng thời gian nhất định hay không, mà là pháp luật sẽ xử lý thế nào khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo chuyên gia Savills, với những chung cư có niên hạn, khi công trình hết thời hạn sử dụng, người dân vẫn có thể được bố trí phương án tái định cư theo quy định. Vì vậy, thông tin về thời hạn công trình, chất lượng xây dựng và phương án xử lý sau khi hết vòng đời cần được công khai ngay từ đầu.

Đây cũng chính là phần khó hơn của bài toán niên hạn chung cư. Một quy định về thời hạn sử dụng sẽ khó phát huy tác dụng nếu thiếu cơ chế “hậu niên hạn” đủ rõ để người mua biết tài sản của mình sẽ được xử lý như thế nào trong tương lai.

Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ đặt vấn đề về thời hạn sử dụng chung cư mà còn định hướng làm rõ trách nhiệm tài chính của cư dân khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo MBS Research, chủ sở hữu căn hộ được định hướng có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại công trình. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường.

Đây là thay đổi đáng chú ý bởi một tòa chung cư có thể liên quan tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu. Khi công trình xuống cấp, việc cải tạo hoặc xây dựng lại không còn là quyết định của một cá nhân mà trở thành bài toán về đồng thuận, nguồn vốn, quyền lợi và trách nhiệm của cả cộng đồng cư dân.

Nếu thiếu cơ chế thống nhất, quá trình tái thiết có thể kéo dài, đồng thời phát sinh tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, niên hạn công trình chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm một lộ trình cụ thể sau khi thời hạn sử dụng kết thúc.

Người dân cần biết khi nào công trình được kiểm định, ai chịu trách nhiệm tổ chức tái thiết, nguồn tiền được huy động ra sao, quyền lợi của cư dân được xác định thế nào và phương án tái định cư được thực hiện theo nguyên tắc nào.

Từ góc nhìn bảo vệ quyền tài sản, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình chỉ áp dụng đối với các chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Đối với các chung cư đã tồn tại trước thời điểm này, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định hiện hành, không hồi tố. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và phù hợp với nguyên tắc không hồi tố.

HoREA đồng thời đề xuất cho phép chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng. Nếu cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, khu đất có thể được bàn giao cho Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư. Người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các thị trường có quy định về sở hữu hoặc sử dụng có thời hạn cũng xây dựng những cơ chế khác nhau để xử lý khi công trình hết vòng đời.

Tại Singapore, nhà ở công cộng phổ biến thời hạn sở hữu 99 năm. Khi hết thời hạn, Nhà nước có thể thu hồi để tái phát triển; một số trường hợp có cơ chế đóng góp xây dựng lại hoặc nhà đầu tư mới tham gia tái phát triển.

Tại Trung Quốc, thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở phổ biến ở mức 70 năm. Khi công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính để gia hạn; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, dự án có thể được tái phát triển và người dân được bố trí tái định cư hoặc bồi thường.

Malaysia phổ biến thời hạn 60 năm và 99 năm đối với sản phẩm xây dựng trên đất thuê. Trong khi đó, tại Hong Kong, nhiều dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn nếu công trình tiếp tục đủ điều kiện sử dụng. Trường hợp không còn phù hợp, dự án có thể được tái phát triển hoặc người dân được bồi thường.

Từ những mô hình này, MBS Research cho rằng chung cư tại Việt Nam theo luật mới có thể được quy định thời hạn khoảng 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, một khả năng được đặt ra là nhà đầu tư được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo và tái phát triển dự án. Tuy nhiên, đây mới là nhận định của đơn vị nghiên cứu, chưa phải quy định pháp luật chính thức.

Nếu chính sách được cụ thể hóa, tác động đầu tiên có thể xuất hiện ở tâm lý người mua. Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với chung cư sở hữu lâu dài có khả năng tăng khi người mua ưu tiên những sản phẩm không áp dụng quy định niên hạn mới.

Tuy nhiên, về dài hạn, chung cư có niên hạn chưa chắc đồng nghĩa với việc giá trị tài sản suy giảm nếu cơ chế gia hạn, tái thiết và bảo vệ quyền lợi cư dân được thiết kế minh bạch. Khi đó, thời hạn công trình có thể trở thành công cụ nâng chuẩn chất lượng thay vì chỉ được nhìn nhận như một yếu tố bất lợi đối với người mua.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, quy định rõ vòng đời công trình cũng tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn tới chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn bàn giao và trách nhiệm trong quá trình vận hành.

Vì vậy, vấn đề cốt lõi của niên hạn chung cư không nằm ở việc đặt một con số 50, 70 hay 99 năm, mà ở lộ trình sau thời điểm đó. Nếu quyền tài sản, trách nhiệm tài chính, cơ chế tái thiết và phương án tái định cư được quy định rõ, niên hạn có thể trở thành một cơ chế nâng chất lượng thị trường. Ngược lại, nếu “hậu niên hạn” vẫn là khoảng trống, chính khoảng trống đó mới là nguồn gốc của những tranh chấp lớn trong tương lai.