NHNN: Khơi thông vốn cho bất động sản phải đúng nơi tạo ra giá trị thực

Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" sáng 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê (Ngân hàng Nhà nước), cho biết thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng hoàn thiện, tạo nền tảng thuận lợi cho hoạt động đầu tư và phát triển dự án.

Theo ông Hà, nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn ở mức cao. Chính phủ cũng đang ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thông qua các cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 201/2025/QH15.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn thiếu, trong khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Nhiều dự án tiếp tục vướng mắc về pháp lý, kéo dài thời gian phê duyệt, ảnh hưởng đến quá trình thẩm định và giải ngân tín dụng.

Đại diện NHNN cũng chỉ ra hệ thống dữ liệu về đất đai, quy hoạch và bất động sản chưa được kết nối đồng bộ; năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế; các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán chưa phát triển tương xứng. Điều này khiến thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, NHNN nhấn mạnh mục tiêu không đơn thuần là khơi thông dòng vốn mà phải bảo đảm nguồn vốn được phân bổ đúng những phân khúc tạo ra giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở thực, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững, đồng thời hạn chế đầu cơ và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Để hiện thực hóa định hướng này, NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và mặt bằng lãi suất. Cơ quan này vẫn giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai lãi suất cho vay trên website để tăng tính minh bạch và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận vốn.

Về khuôn khổ pháp lý, Thông tư 14/2025/TT-NHNN áp dụng cách tiếp cận mới trong phân loại rủi ro tín dụng bất động sản. Theo đó, các khoản vay mua nhà ở xã hội được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn bất động sản thương mại, qua đó khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với phân khúc này.

Đối với điều hành tín dụng, NHNN cho biết mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, trong khi tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát không vượt tốc độ tăng trưởng chung. Tuy nhiên, phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không tính vào chỉ tiêu kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tạo dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên.

Bên cạnh đó, NHNN đã nâng tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, góp phần tăng khả năng cung ứng vốn cho các dự án có thời gian triển khai dài. Công tác thanh tra cũng sẽ được đổi mới theo hướng tập trung vào các khoản vay có mức độ rủi ro cao, khách hàng lớn, nhóm khách hàng liên quan và các dự án chưa hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo ông Đào Văn Hà, bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Vì vậy, về lâu dài, thị trường cần giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thông qua việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và thị trường chứng khoán, đồng thời thu hút thêm dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào các dự án có hiệu quả.

Đại diện NHNN cho rằng chỉ khi dòng vốn được phân bổ đúng các dự án có nhu cầu thực và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thị trường bất động sản mới có thể phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.