Lãi vay mua nhà tiếp tục neo cao, có khoản thả nổi sau ưu đãi lên tới 16%/năm

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm. Đáng chú ý, một số khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi đã tăng lên 15-16%/năm. DXS-FERI dự báo mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong báo cáo thị trường quý II/2026 của One Mount Group. Đơn vị này cho biết lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 11-14%/năm và đã tăng liên tục trong 6 tháng đầu năm, khiến người mua nhà thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các kênh có lợi suất hấp dẫn như tiền gửi tiết kiệm.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy xu hướng này cũng tác động đến dòng vốn trong nền kinh tế. Đến cuối tháng 5/2026, tổng tiền gửi của khu vực dân cư tại các tổ chức tín dụng đạt hơn 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm 2025 và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tăng thêm 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước. Theo NHNN, lãi suất bình quân đối với các khoản vay mới và các khoản vay cũ còn dư nợ tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần dao động 8,1-10,5%/năm. Trên thực tế, nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất cho vay khách hàng cá nhân trên 10%/năm, tùy theo hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và mức độ rủi ro.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mức lãi suất 15-16%/năm hiện chưa phải mặt bằng phổ biến mà chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc áp dụng cơ chế thả nổi theo điều kiện riêng của từng ngân hàng. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất cao kéo dài, người mua sẽ hạn chế sử dụng vốn vay, kéo theo tốc độ hấp thụ của thị trường suy giảm, đặc biệt ở các phân khúc đầu tư và sản phẩm có giá trị lớn.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng thị trường chưa rơi vào trạng thái suy yếu nghiêm trọng khi lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, nguồn thu nhập ổn định và mức phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính thấp hơn so với các giai đoạn trước.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua nhà chỉ sẵn sàng chấp nhận mức lãi suất dưới 9%/năm. Khi chi phí vốn vượt ngưỡng này, xu hướng chờ đợi sẽ gia tăng và thanh khoản thị trường khó tránh khỏi bị ảnh hưởng.

Đối với người mua nhà để ở, ông Tuấn khuyến nghị nên ưu tiên các phương án tài chính an toàn thay vì vay ở mức tối đa. Với thị trường sơ cấp, người mua có thể tận dụng các chương trình hỗ trợ của chủ đầu tư như ân hạn gốc, ân hạn lãi hoặc các gói lãi suất cố định dưới 8%/năm trong khoảng ba năm đầu để giảm áp lực trả nợ.

Đối với thị trường thứ cấp, chuyên gia khuyến nghị ưu tiên các khoản vay có lãi suất cố định trong 1-2 năm đầu, đồng thời tính toán khả năng trả nợ trong cả kịch bản lãi suất tiếp tục tăng trong 3-5 năm. Theo ông, tổng chi phí trả nợ chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập để hạn chế rủi ro khi mặt bằng lãi suất biến động.

Ở góc độ doanh nghiệp, lãi suất cao cũng làm gia tăng chi phí vốn và tạo áp lực lên hiệu quả triển khai dự án. Nhiều chủ đầu tư buộc phải đẩy mạnh bán hàng để cải thiện dòng tiền, trong khi chi phí tài chính tăng được tính vào giá thành, khiến giá bán dự án mới tiếp tục neo ở mức cao và ngày càng lệch pha với khả năng chi trả của người mua.

Theo dự báo của ông Đinh Minh Tuấn, mặt bằng lãi suất khó giảm trong ngắn hạn do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của hệ thống ngân hàng. Mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước và kéo dài đến hết quý II/2027.

Để hỗ trợ thị trường, chuyên gia đề xuất xây dựng các gói tín dụng dành riêng cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội, với lãi suất khoảng 8-9%/năm. Đồng thời, cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi bền vững.