Lãi suất 13–14%, nhu cầu giảm 17%: Địa ốc căng mình giữ thanh khoản

Làn sóng tăng lãi suất cho vay mua nhà từ cuối năm 2025 đang tạo ra cú sốc kép đối với thị trường bất động sản, khi lực cầu suy yếu trong khi chi phí vốn leo thang. Đây là giai đoạn mà cả người mua và doanh nghiệp đều phải điều chỉnh kỳ vọng.

Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng tiếp cận vốn. Với các dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng, doanh nghiệp chỉ tiếp cận được một phần tín dụng, trong khi tiến độ giải ngân chậm khiến dòng tiền bị gián đoạn.

Không chỉ phía cung gặp khó, phía cầu cũng suy yếu rõ rệt. Lãi suất vay mua nhà đã tăng từ mức 6,5–8%/năm lên 13–14%/năm, khiến chi phí tài chính của người mua tăng gần gấp đôi, kéo theo tâm lý thận trọng và trì hoãn quyết định xuống tiền.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm khoảng 17% kể từ khi lãi suất bắt đầu đi lên. Thanh khoản sụt giảm khiến nhiều kế hoạch bán hàng buộc phải điều chỉnh hoặc trì hoãn.

Ở góc độ thị trường, ông Đinh Thế Hiển chuyên gia kinh tế, cho rằng lãi suất không chỉ làm tăng chi phí vay, mà còn tạo hiệu ứng dây chuyền khi dòng tiền bán hàng chậm lại, gây áp lực trực tiếp lên khả năng trả nợ và duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Một yếu tố đáng chú ý là mức độ phụ thuộc vào tín dụng của thị trường. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, khoảng 64% giao dịch bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính, khiến thị trường trở nên nhạy cảm hơn với biến động lãi suất.

Trước áp lực đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải triển khai các gói hỗ trợ tài chính để kích cầu. Vinhomes đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 5 năm, trong khi Nam Long Group và Seaholdings lựa chọn phương án giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất 0% trong giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, phía sau các chương trình này là áp lực tài chính không nhỏ. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải trích một phần lợi nhuận để bù lãi suất cho khách hàng, đồng nghĩa với việc biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể.

Ở góc độ dài hạn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Khi chi phí vốn tăng cao, các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ bộc lộ rủi ro rõ nét hơn.

Dù vậy, nguồn cung có thể cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và quay lại thị trường. Tuy nhiên, với chi phí đất, xây dựng và vốn đồng loạt tăng, giá bất động sản khó giảm trên diện rộng trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế có xu hướng nghiêng về các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và chiến lược phát triển dài hạn. Lãi suất, vì thế, không chỉ là áp lực, mà còn đang trở thành “bộ lọc” định hình lại trật tự của thị trường bất động sản.