Hơn một năm sau cú sốc thuế quan, nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn chưa thoát đáy

Thống kê đến hết phiên 16/7 cho thấy gần 570 cổ phiếu, tương đương khoảng 37% số mã trên thị trường, đang giao dịch thấp hơn cả vùng đáy thiết lập trong phiên 9/4/2025 - thời điểm chính sách thuế quan đối ứng chính thức có hiệu lực. Riêng nhóm bất động sản có 48 mã tiếp tục giảm dưới đáy, 8 mã gần như mắc kẹt quanh vùng giá thấp, trong khi 65 mã đã phục hồi và vượt xa mức đáy trước đó.

Ở nhóm giảm sâu nhất, VHD trở thành trường hợp đáng chú ý khi thị giá thấp hơn tới 73% so với đáy thuế quan, chỉ còn khoảng 2.500 đồng/cổ phiếu. Doanh nghiệp đã ghi nhận ba năm liên tiếp thua lỗ, lỗ lũy kế vượt 400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu âm hơn 21 tỷ đồng và bị kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục. Đầu tháng 6, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cũng thông báo VHD không còn đáp ứng điều kiện là công ty đại chúng. Dù quý II/2026 công ty mẹ có lãi nhờ chuyển nhượng cổ phần và vốn góp, kết quả này chưa đủ để thay đổi bức tranh tài chính.

SDU là cái tên giảm mạnh thứ hai với mức chiết khấu 68% so với đáy thuế quan. Doanh nghiệp đang bị cảnh báo do chậm tổ chức đại hội cổ đông thường niên quá thời hạn, đồng thời bị cơ quan thuế cưỡng chế ngừng sử dụng hóa đơn vì nợ thuế kéo dài. Nhiều doanh nghiệp khác cũng mất trên 40% giá trị kể từ vùng đáy như SGR giảm 54%, VNI giảm 47% và BCR giảm 44%.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, SZC giảm 34%, mạnh nhất trong nhóm. Nguyên nhân chủ yếu không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà do thay đổi cách ghi nhận doanh thu theo Thông tư 99/2025/TT-BTC. Thay vì ghi nhận một lần, doanh thu cho thuê đất được phân bổ theo thời gian thuê, khiến lợi nhuận quý I/2026 giảm tới 86% và doanh nghiệp xây dựng kế hoạch lợi nhuận năm thấp nhất trong chín năm. BCM và SIP cũng lần lượt thấp hơn đáy thuế quan 21% và 6%.

Ngay cả nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn cũng chưa thể trở lại vùng giá trước đây. Sunshine Homes giảm 22%, HDC giảm 15%, Khang Điền giảm 14%, DIG thấp hơn 4% trong khi Phát Đạt vẫn thấp hơn khoảng 2% so với đáy thiết lập hơn một năm trước.

Một số cổ phiếu gần như "đóng băng" ở vùng giá thấp. ITA duy trì quanh 2.300 đồng/cổ phiếu sau khi bị hủy niêm yết trên HOSE và tiếp tục bị đình chỉ giao dịch trên UPCoM, khiến thị giá gần như không biến động. PTL cũng quay trở lại vùng 2.000 đồng/cổ phiếu sau nhịp hồi ngắn, trong bối cảnh doanh nghiệp tiếp tục bị cảnh báo và còn lỗ lũy kế hơn 574 tỷ đồng.

SCR phản ánh rõ sự thất thường của dòng tiền trên thị trường. Sau cú sốc thuế quan, cổ phiếu này từng vượt 10.000 đồng vào giữa tháng 8/2025, mức cao nhất hơn hai năm, nhưng sau đó đánh mất gần một nửa giá trị và quay về vùng 5.000 đồng. Điều đáng chú ý là diễn biến này trái ngược với kết quả kinh doanh khi doanh thu năm 2025 đạt gần 1.215 tỷ đồng, tăng 50%; lợi nhuận ròng hơn 76 tỷ đồng, gấp 26 lần năm trước và vượt kế hoạch. Quý I/2026, lợi nhuận tiếp tục tăng 767%, còn kế hoạch năm nay hướng tới doanh thu 1.275 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, không ít cổ phiếu đã tạo ra mức sinh lời vượt trội kể từ đáy thuế quan. FCC dẫn đầu với mức tăng khoảng 700% trong bối cảnh hơn 59% vốn điều lệ đổi chủ và doanh nghiệp thực hiện thủ tục hủy tư cách công ty đại chúng do vốn chủ sở hữu xuống dưới ngưỡng quy định. VES cũng tăng 323% sau quá trình tái cấu trúc, khi hơn 80% vốn điều lệ đổi chủ và xuất hiện nhóm cổ đông mới có liên hệ với VinaCapital.

Nhóm doanh nghiệp lớn cũng ghi nhận mức hồi phục đáng kể. Vinhomes tăng 206% so với đáy thuế quan, LDG tăng 83%, Novaland tăng 68% và SJS tăng 55%. Diễn biến này cho thấy sau hơn một năm, cú sốc thuế quan không còn là yếu tố quyết định biến động giá cổ phiếu. Thay vào đó, thị trường đang định giá ngày càng rõ theo chất lượng tài sản, sức khỏe tài chính và câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp, khiến khoảng cách giữa các cổ phiếu bất động sản ngày càng nới rộng.