Doanh nghiệp địa ốc “gánh lãi suất” để giữ thanh khoản
Hàng loạt chủ đầu tư đưa ra các gói vay lãi suất thấp 3–9% trong 12–36 tháng và chiết khấu lên tới 30% để kích cầu. Dù vậy, khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính thực sự mới bắt đầu bộc lộ.
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà gia tăng, thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng ưu đãi chưa từng có, khi các chủ đầu tư chủ động “gánh” một phần chi phí vốn nhằm duy trì thanh khoản. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy thanh khoản đang suy giảm rõ rệt, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các kênh an toàn hơn, buộc doanh nghiệp địa ốc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng để giữ sức cầu.
Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các gói hỗ trợ lãi suất quy mô lớn. Vinhomes áp dụng chính sách “5 năm không lo lãi suất”, với lãi vay chỉ 3%/năm trong 18 tháng đầu, 5,3%/năm nếu vay 24 tháng và 7,8%/năm nếu vay 36 tháng. Đáng chú ý, mức lãi suất thả nổi sau đó được cam kết không vượt quá 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo, phần chênh lệch sẽ do doanh nghiệp chi trả nếu thị trường tăng cao hơn.
Nam Long Group cũng đưa ra gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12–18 tháng đầu, trong khi Phú Đông Group cố định lãi suất 6,5%/năm kéo dài tới 5 năm. Với SeaHolding, người mua chỉ cần thanh toán khoảng 20% vốn ban đầu, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng và ân hạn nợ gốc trong 2 năm.
Song song với hỗ trợ tài chính, các doanh nghiệp vẫn giữ nguyên giá niêm yết nhưng đẩy mạnh chiết khấu. Đại Phúc Group áp dụng mức chiết khấu lên tới 30% tại dự án Vạn Phúc City, trong khi Masterise triển khai ưu đãi 15% cho khách thanh toán sớm tại phân khu The Wave. MIK Group cũng đưa ra mức chiết khấu lên đến 12,7% nếu thanh toán trước hạn.
Cách tiếp cận này cho thấy doanh nghiệp đang cố gắng bảo vệ mặt bằng giá, đồng thời sử dụng các công cụ tài chính để kích cầu trong ngắn hạn, thay vì điều chỉnh trực tiếp giá bán.
Tuy nhiên, các ưu đãi hiện tại chủ yếu mang tính tạm thời. Theo ông Lại Tiến Huy, Phó tổng giám đốc Five Star Property, sức mua thực tế vẫn suy giảm so với cùng kỳ năm trước khi nhà đầu tư có xu hướng “phòng thủ” và chờ đợi diễn biến lãi suất. Người mua hiện tập trung vào các sản phẩm có thể khai thác dòng tiền, thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước.
Các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro nằm ở giai đoạn sau khi hết ưu đãi. Khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính có thể tăng nhanh theo thị trường, khiến áp lực trả nợ gia tăng đáng kể. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người mua không nên vay quá 50% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro đòn bẩy.
Ở góc độ dài hạn, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Theo các chuyên gia từ OneHousing, mặt bằng lãi suất cao buộc nhà đầu tư phải chuyển từ chiến lược sử dụng đòn bẩy sang quản trị dòng tiền và nắm giữ dài hạn.
Trong cấu trúc đó, các gói hỗ trợ lãi suất không làm thay đổi bản chất chi phí vốn, mà chỉ dịch chuyển áp lực tài chính từ hiện tại sang tương lai, yếu tố có thể trở thành rủi ro lớn nhất nếu lãi suất duy trì ở mức cao lâu hơn kỳ vọng.
Nguyễn Huyền
