Nhà ở cho thuê: Nút thắt không nằm ở nhu cầu mà ở dòng vốn

Nhà ở cho thuê đang được xem là một trong những lời giải quan trọng cho bài toán an cư tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, để hình thành một thị trường đủ lớn, điều quyết định không phải là nhu cầu hay quỹ đất mà là nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, phát triển nhà ở cho thuê hay nhà ở xã hội đều có điểm chung là cần lượng vốn đầu tư rất lớn nhưng thời gian thu hồi kéo dài hàng chục năm. Đây là đặc điểm khiến mô hình này khó có thể vận hành theo cách mà thị trường bất động sản thương mại đang sử dụng.

Vấn đề nằm ở cấu trúc vốn của hệ thống ngân hàng. Các ngân hàng hiện chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng phải cho vay trung và dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn ở mức tương đối cao, việc cung cấp các khoản vay kéo dài 15-20 năm với lãi suất thấp là bài toán không dễ giải.

Thực tế của gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội phần nào phản ánh khó khăn đó. Sau hơn ba năm triển khai, tỷ lệ giải ngân mới đạt khoảng 2%. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, con số này cho thấy tín dụng ưu đãi khó có thể trở thành nguồn lực chủ đạo nếu Việt Nam muốn phát triển một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Theo vị chuyên gia, ngân sách nhà nước nên được xem là "vốn mồi" thay vì nguồn tài trợ chính. Muốn giải quyết bài toán dài hạn, Việt Nam cần những kênh huy động vốn có thời hạn tương ứng với vòng đời của dự án.

Một trong những công cụ được nhắc tới là trái phiếu Chính phủ. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, chỉ thị trường trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động nguồn vốn 20 năm với chi phí khoảng 3-4% mỗi năm. Đây cũng là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng để xây dựng hệ thống nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Ở góc độ chính sách, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng thị trường nhà ở cho thuê sẽ không thể phát triển nếu chỉ dựa vào Nhà nước hoặc chỉ trông chờ khu vực tư nhân. Điều cần thiết là tạo ra cơ chế phối hợp giữa hai khu vực.

Theo ông Cường, Nhà nước cần tập trung vào quy hoạch, quỹ đất, hạ tầng và các chính sách ưu đãi. Trong khi đó, nguồn vốn phát triển dự án cần được huy động rộng hơn từ khu vực xã hội thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng.

Đây cũng là quan điểm được Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đưa ra. Theo tổ chức này, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định thành công của mô hình nhà ở cho thuê không phải là việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà là khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Bên cạnh trái phiếu Chính phủ, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần thúc đẩy các công cụ tài chính mới. Trong đó, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được xem là một trong những hướng đi đáng chú ý.

Ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group cho biết tại nhiều quốc gia, các dự án nhà ở cho thuê sau khi hoàn thiện sẽ được chứng khoán hóa thông qua các quỹ REIT và niêm yết trên thị trường chứng khoán. Mô hình này cho phép huy động nguồn vốn từ cộng đồng nhà đầu tư, kể cả những người không trực tiếp sở hữu bất động sản.

Điều đó đồng nghĩa thị trường nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện xây thêm căn hộ. Xa hơn, đây còn là câu chuyện xây dựng một hệ sinh thái tài chính đủ sâu để cung cấp nguồn vốn dài hạn cho các dự án có vòng đời hàng chục năm.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao và nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn, bài toán phát triển nhà ở cho thuê đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, trước khi có thêm những khu căn hộ mới, Việt Nam có lẽ cần tìm được lời giải cho dòng vốn đứng phía sau thị trường này.