Loạt ông lớn bất động sản ôm tồn kho kỷ lục gần 527.000 tỷ đồng

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục phình to trong quý I/2026, phản ánh áp lực dòng tiền và tốc độ hấp thụ thị trường vẫn chưa thực sự cải thiện. Novaland, Vinhomes hay Kinh Bắc tiếp tục nằm trong nhóm dẫn đầu với lượng tồn kho lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, tổng giá trị hàng tồn kho của 102 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đến cuối tháng 3/2026 đã lên gần 527.000 tỷ đồng, tăng gần 4% so với đầu năm.

Trong đó, Novaland và Vinhomes chiếm tới 56% tổng tồn kho toàn ngành, tương đương gần 293.500 tỷ đồng. Nhóm bất động sản khu công nghiệp gồm Becamex và Kinh Bắc cũng chiếm khoảng 52.200 tỷ đồng, tương đương gần 10% toàn thị trường.

Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn nhất với hơn 154.600 tỷ đồng, tăng 1% so với đầu năm và tương đương khoảng 29% tổng tồn kho toàn ngành. Phần lớn nằm ở các dự án bất động sản đang xây dựng với hơn 146.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp này đã dùng lượng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay gần 64.200 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ tài chính lên gần 69.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, tồn kho của Vinhomes tăng lên mức kỷ lục gần 139.000 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Phần lớn đến từ các đại dự án như Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Ocean Park hay khu đô thị ven vịnh Cam Ranh. Dù tồn kho lớn, Vinhomes vẫn ghi nhận doanh số chưa bàn giao lên tới 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ năm trước nhờ sức bán tại các đại đô thị lớn.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc dẫn đầu với tồn kho hơn 29.500 tỷ đồng, tăng 9%, chủ yếu nằm tại dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát. Becamex theo sau với hơn 22.600 tỷ đồng tồn kho, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.

Một số doanh nghiệp nhà ở khác cũng ghi nhận lượng tồn kho rất lớn như Đất Xanh với hơn 15.800 tỷ đồng, Phát Đạt hơn 15.100 tỷ đồng và Sunshine Group khoảng 14.500 tỷ đồng.

Đáng chú ý, có tới 17 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Hudland đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 76% tổng tài sản, trong khi Khang Điền ghi nhận hơn 29.100 tỷ đồng tồn kho, tương đương 73% tổng tài sản.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý I/2026 đã có tín hiệu cải thiện nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, nhưng vẫn chịu áp lực lớn từ lãi suất cao, chi phí xây dựng tăng và biến động tỷ giá. Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp vẫn neo cao. Tại Hà Nội, giá căn hộ mới trung bình đã lên khoảng 128 triệu đồng/m², còn TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m².

Giới phân tích cho rằng lượng tồn kho lớn không hoàn toàn phản ánh rủi ro nếu nằm ở các dự án có pháp lý tốt và khả năng bán hàng cao. Tuy nhiên, với nhiều doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ vay lớn, tồn kho tiếp tục phình to sẽ tạo sức ép đáng kể lên dòng tiền và khả năng xoay vốn trong thời gian tới.