Áp lực đáo hạn gần 60.000 tỷ đồng trái phiếu phủ bóng thị trường bất động sản nửa cuối năm

Trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phục hồi mạnh, áp lực trả nợ của khối bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt. Theo VIS Rating, khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026, tương đương gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn toàn thị trường, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao và dòng tiền chưa cải thiện đồng đều.

Theo Trung tâm Nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS Research), tháng 6/2026 ghi nhận khoảng 124.400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành, tăng 128% so với tháng trước. Riêng nhóm bất động sản huy động khoảng 53.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 123.400 tỷ đồng trái phiếu, vượt nhóm ngân hàng để trở thành lĩnh vực huy động vốn lớn nhất. Tuy nhiên, đà phát hành phục hồi không đồng nghĩa áp lực tài chính đã giảm, khi lượng trái phiếu đến hạn vẫn ở mức lớn.

Theo VIS Rating, khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Đáng chú ý, khoảng 40% giá trị đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc gia hạn nghĩa vụ nợ trong giai đoạn 2023-2024, khiến áp lực tái cấp vốn tiếp tục hiện hữu.

Khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án, dòng tiền bán hàng, khả năng xử lý tài sản bảo đảm cũng như tiếp cận các nguồn vốn mới. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, chi phí huy động vốn tiếp tục là gánh nặng đối với nhiều chủ đầu tư.

Thống kê của VIS Rating cho thấy lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên khoảng 11,5-12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Với các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi, mức lãi suất phổ biến hiện dao động 13-15%/năm, khiến chi phí huy động vốn qua kênh trái phiếu tiếp tục gia tăng.

Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh, Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating, cho rằng áp lực hiện nay không chỉ đến từ nghĩa vụ trả nợ mà còn từ việc chi phí tài chính tăng trong khi khả năng tạo dòng tiền chưa cải thiện tương xứng. Những doanh nghiệp có dự án chậm triển khai hoặc thanh khoản bán hàng chưa cải thiện sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Theo VIS Rating, sự phục hồi của thị trường trái phiếu hiện chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, dự án đủ điều kiện triển khai và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong khi đó, các doanh nghiệp có lịch sử chậm thanh toán hoặc đang trong quá trình tái cơ cấu vẫn đối mặt với nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nguồn vốn mới.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm này cũng dự báo xu hướng phân hóa trong ngành bất động sản sẽ tiếp tục rõ nét. Các doanh nghiệp sở hữu danh mục dự án đang triển khai, có kế hoạch bàn giao sản phẩm trong thời gian gần, duy trì đòn bẩy tài chính hợp lý và cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ có nhiều lợi thế hơn trong huy động vốn.

Ở chiều ngược lại, nhóm doanh nghiệp từng chậm thanh toán trái phiếu, đang tái cơ cấu hoặc phụ thuộc vào số ít dự án nhưng tiến độ triển khai chậm sẽ tiếp tục chịu áp lực tái cấp vốn. Khả năng huy động vốn của nhóm này phụ thuộc chủ yếu vào chất lượng tín dụng, tiến độ dự án và khả năng tạo dòng tiền.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần từng bước cân bằng cơ cấu nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và mở rộng huy động qua thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư cùng các nguồn vốn trong và ngoài nước. Việc đa dạng hóa kênh huy động sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng chống chịu trước biến động của thị trường tài chính và chủ động hơn trong triển khai dự án.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu bước vào giai đoạn phục hồi, chất lượng tín dụng ngày càng trở thành yếu tố quyết định khả năng huy động vốn của từng doanh nghiệp. Vì vậy, áp lực đáo hạn được dự báo sẽ phân hóa mạnh hơn, tập trung chủ yếu ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, tiến độ dự án chậm và dòng tiền chưa được cải thiện.