Thanh khoản biệt thự, liền kề Hà Nội thấp nhất 10 năm

Theo số liệu của Savills Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ phân khúc biệt thự, liền kề trong quý III/2026 chỉ đạt 9%, tương ứng 191 căn được giao dịch thành công. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm bán được trên toàn thị trường chưa đến 1.000 căn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết đây là mức thanh khoản thấp nhất của phân khúc trong vòng 10 năm trở lại đây.

Trong khi giao dịch suy yếu, nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 2.101 căn trong quý III, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nguồn cung mới gồm 378 căn.

Cơ cấu giá bán cho thấy phân khúc này ngày càng tập trung ở nhóm sản phẩm giá cao. Các căn nhà liền thổ có giá từ 30 tỷ đồng trở lên chiếm 44% nguồn cung, nhóm 20-30 tỷ đồng chiếm 17% và nhóm 10-20 tỷ đồng chiếm 39%. Từ năm 2025 đến nay, thị trường không còn ghi nhận biệt thự, liền kề sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 281 triệu đồng mỗi m2. Giá thứ cấp cũng tiếp tục tăng so với cùng kỳ, trong khi lượng giao dịch giảm mạnh.

Giá nhà tăng không đồng đều giữa các khu vực

Theo Savills, trong 5 năm qua, giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội tăng với tốc độ khác nhau giữa các khu vực.

Tại khu vực trung tâm, gồm các quận, huyện cũ như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Trì, giá tăng khoảng 15% mỗi năm. Quỹ đất hạn chế là một trong những yếu tố hỗ trợ mức tăng này.

Ở phía Đông, giá nhà liền thổ tăng nhanh trong giai đoạn 2017-2022, sau đó ổn định hơn, với mức tăng khoảng 11% mỗi năm cùng quá trình hoàn thiện hạ tầng và tiện ích.

Tại các khu vực phía Bắc như Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn; phía Tây gồm Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức; và phía Tây Nam gồm Chương Mỹ, giá tăng khoảng 15% mỗi năm, chủ yếu gắn với kỳ vọng phát triển hạ tầng, trong khi hệ thống tiện ích chưa theo kịp.

Đáng chú ý, khu vực phía Nam và ven sông Hồng ghi nhận mức tăng giá khoảng 30% mỗi năm, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Diễn biến này cũng đặt ra khả năng giá tăng nhanh hơn mức phát triển thực tế của hạ tầng và tiện ích.

Nguồn cung dự kiến tăng mạnh

Theo bà Đỗ Thu Hằng, tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh định hướng quy hoạch Thủ đô tiếp tục được cụ thể hóa, cùng mặt bằng lãi suất cho vay cao, là những yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Mức giá cao cũng thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua có nhu cầu ở thực, nhất là khi nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề có giá hàng chục tỷ đồng mỗi căn.

Trong khi đó, nguồn cung dự kiến tiếp tục mở rộng. Theo Savills, trong 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội có thể tăng khoảng 12% mỗi năm. Hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến năm 2029.

Nguồn cung này chủ yếu được xác định theo kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của thành phố, với trọng tâm là đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Savills lưu ý, nguồn cung tăng trong khi thanh khoản suy yếu có thể tạo áp lực lên giá bán. Nếu sức mua chưa phục hồi tương ứng, giá biệt thự, liền kề có khả năng đi ngang hoặc điều chỉnh giảm trong thời gian tới.