M&A bất động sản: Từ gom đất đến săn dòng tiền

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu khởi sắc trở lại. Nhưng điều đáng chú ý không nằm ở số lượng thương vụ được công bố, mà ở sự gặp nhau của hai lực đẩy vốn hiếm khi xuất hiện cùng lúc: nhu cầu tái cấu trúc ngày càng lớn từ phía doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư đang chờ cơ hội giải ngân.

Theo dữ liệu của Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị gần 555 triệu USD. Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn nhất về quy mô giao dịch.

Sự trở lại của M&A diễn ra sau giai đoạn thị trường trải qua nhiều sức ép từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và thanh khoản suy giảm. Không ít chủ đầu tư đã phải thu hẹp kế hoạch mở rộng, tái cấu trúc danh mục hoặc tìm kiếm đối tác chiến lược nhằm duy trì dòng tiền. Chính áp lực đó đang tạo ra nguồn cung tài sản mới cho thị trường.

Khác với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, khi giá đất là động lực chính của các thương vụ, dòng vốn hiện nay tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, khả năng khai thác và dòng tiền vận hành. Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết nhà đầu tư hiện ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và có thể khai thác ngay.

Hiệu quả tài sản trong dài hạn đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự thay đổi này phản ánh một chuyển động lớn hơn của thị trường.

Nếu giai đoạn trước chủ yếu là cuộc chơi của đòn bẩy tài chính, thị trường hiện nay đang chuyển sang cuộc chơi của năng lực vận hành và quản trị tài sản. Những doanh nghiệp sở hữu dự án tốt nhưng gặp khó khăn về dòng tiền trở thành đối tượng được săn tìm. Ngược lại, các tài sản thiếu pháp lý hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngày càng khó thu hút nhà đầu tư.

Đó cũng là lý do các quỹ đầu tư nước ngoài đang mở rộng phạm vi tìm kiếm từ bất động sản nhà ở sang công nghiệp, logistics, khách sạn và các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Theo dự báo của JLL Việt Nam, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản trong năm 2026 có thể đạt khoảng 2,5 tỷ USD. Dòng vốn được kỳ vọng phân bổ rộng hơn thay vì tập trung vào một số phân khúc như trước đây.

Khách sạn đang là một trong những ví dụ rõ nét nhất. Sau nhiều năm gần như đóng băng vì đại dịch và những biến động kinh tế toàn cầu, thị trường khách sạn bắt đầu ghi nhận tín hiệu hồi phục. Năm 2025 xuất hiện hai thương vụ M&A với tổng giá trị khoảng 53,5 triệu USD. JLL dự báo quy mô giao dịch của phân khúc này có thể tăng lên khoảng 200 triệu USD trong năm nay khi nhiều thương vụ đang trong quá trình đàm phán.

Điều đáng chú ý là nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm các khách sạn đang vận hành hiệu quả. Một phần dòng vốn đang hướng tới những tài sản hoạt động chưa tối ưu hoặc các dự án dở dang với kỳ vọng tái cơ cấu và nâng cao hiệu quả khai thác.

Xu hướng tương tự cũng đang xuất hiện ở bất động sản công nghiệp và logistics. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng nhu cầu phát triển hạ tầng kho bãi, trung tâm logistics và khu công nghiệp hiện đại đang tạo thêm động lực cho các thương vụ quy mô lớn.

Tuy nhiên, thị trường M&A hiện chưa bước vào giai đoạn bùng nổ. Khoảng cách định giá giữa bên mua và bên bán vẫn là rào cản đáng kể. Sau khi thị trường phục hồi, nhiều chủ tài sản kỳ vọng mức giá cao hơn đáng kể so với giai đoạn khó khăn trước đó. Trong khi đó, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn duy trì cách tiếp cận thận trọng, đặc biệt với những dự án có hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện hoặc hiệu quả vận hành chưa rõ ràng.

Bởi vậy, điều thị trường đang chứng kiến có lẽ chưa phải là một làn sóng M&A diện rộng. Nhưng sau nhiều năm chờ đợi, một điều kiện quan trọng đã xuất hiện: nguồn vốn sẵn sàng giải ngân đang gặp nhu cầu tái cấu trúc ngày càng lớn từ phía doanh nghiệp. Trong các chu kỳ M&A, đó thường là thời điểm thị trường bắt đầu chuyển động.